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Cartolarizzazione Immobiliare negli Enti Locali

Gli Enti Locali Territoriali sono spesso titolari di patrimoni immobiliari che potrebbero essere opportunamente valorizzati ed utilizzati al fine di reperire risorse da destinare al finanziamento di nuovi investimenti.
Financial Polis, a tale proposito, ha individuato nella cartolarizzazione dei flussi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare una soluzione ottimale che consente agli Enti di massimizzare il ricavato della cessione mettendo immediatamente a loro disposizione somme certe da destinare ad azioni prioritarie.
Di cartolarizzazione degli immobili pubblici – complessa e sofisticata securitization che consiste nella cessione degli immobili dello Stato e degli Enti Pubblici ad una Società Veicolo Speciale (Special Pur pose Vehicle) – SPV, dedicata soltanto a questa operazione di cartolarizzazione) che anticipa ai cedenti il valore degli immobili ed è autorizzata ad emettere obbligazioni con cedola e pagamento del capitale a scadenza garantiti dai flussi generati dalla vendita degli immobili – si comincia a parlare verso la metà del 2001.
L’utilizzo della cartolarizzazione immobiliare permette di ottenere molteplici vantaggi quali:

  • la pronta disponibilità dei flussi finanziari rivenienti dalla cessione degli immobili;
  • la maggiore disponibilità di tempo per effettuare la vendita degli immobili;
  • la possibilità di realizzare una struttura riutilizzabile nel tempo;
  • l’accesso diretto al mercato dei capitali;
  • il recupero della differenza tra il prezzo di cessione e l’effettivo prezzo di vendita ( prezzo differito).


  • 1. Analisi del portafoglio immobiliare oggetto di cessione

  • Individuazione degli immobili, principalmente allo scopo di selezionare il gruppo di cespiti oggetto di dismissione;
  • valutazione di tali immobili: stato di fatto e di diritto, reddito attuale, valore immediato, reddito e valore potenziale (al fine di certificare il valore di detti immobili potranno anche essere utilizzati gli strumenti di cui al D.L. 351/2001 convertito nella Legge 23 novembre 2001, n. 410);
  • costruzione di un’analisi dei cash flows derivanti dalla vendita/locazione degli immobili individuati ai fini della strutturazione finanziaria dell’operazione;
  • 2. Predisposizione della struttura finanziaria dell’operazione

  • costituzione di una Società Veicolo (SPV o Emittente) per l’acquisto di immobili;
  • il portafoglio verrà ceduto all’SPV sulla base dei valori verificati da qualificati esperti indipendenti (società immobiliari);
  • l’eventuale differenziale positivo tra il prezzo di cessione effettivo realizzato dall’ SPV ed il prezzo di trasferimento degli immobili dall’ Ente all’ SPV stesso, c.d. prezzo differito, sarà di competenza dell’Ente ma potrebbe essere utilizzato quale forma di garanzia dei titoli emessi sotto forma di overcollateralisation;
  • nell’operazione di cartolarizzazione risulta fondamentale il ruolo del Servicer che curerà la gestione del portafoglio immobiliare da cedere (riscossione dei canoni di locazione nonché dei proventi della dismissione degli immobili, spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, ecc.);
  • il ruolo di Servicer, ai sensi della Legge 130/99, dovrebbe essere svolto da banche o intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale previsto dall’ art. 107 del T.U. bancario (D.Lgs. 385/93);
  • la struttura finanziaria dell’operazione è influenzata anche dalla forma di garanzia prevista per l’emissione dell’ SPV;
  • le alternative percorribili possono essere individuate:
    1. nell’ overcollateralisation del prezzo differito (pertanto unica garanzia costituita dal patrimonio immobiliare oggetto di cessione);
    2. intervento in qualità di “garante” dell’ Ente
  • la forma di garanzia prevista per l’emissione dell’ SPV ovviamente influenza i tempi di realizzazione della stessa ed i costi dell’operazione; è infatti ovvio che, in caso di intervento dell’Ente quale garante si potrebbe ottenere:
    1. una riduzione significativa dei tempi di realizzazione dell’operazione (principalmente due diligence da parte delle Agenzie di rating);
    2. un costo all-in inferiore;
    3. un maggior ricavo dalla vendita degli immobili all’ SPV.
  • 3. piano di valorizzazione del portafoglio immobiliare

    La predisposizione di un piano di valorizzazione del portafoglio immobiliare individuato prevede, sostanzialmente, le seguenti attività:
  • consulenza al censimento tecnico, urbanistico ed amministrativo dei portafogli;
  • individuazione mercati di riferimento, per categoria di target ed area di provenienza in funzione di singoli immobili, lotti di immobili, operazioni di sviluppo e promozione;
  • assistenza nello studio degli strumenti necessari per la valorizzazione urbanistica di alcune categorie d’immobili;
  • assistenza alla valorizzazione commerciale e contrattuale di utilizzo degli immobili;
  • assistenza alla impostazione della valorizzazione tecnica (progettuale e/o esecutiva).
  • Anticipazioni dei flussi di cassa futuri derivanti dai crediti dell’Ente ceduti;
  • Servizio del debito contenuto e relativamente competitivo rispetto a forme di finanziamento alternativo;
  • Diversificazione delle fonti di finanziamento e liberazione di linee bancarie;
  • Raccolta di risorse liquide con emissione di debito fuori bilancio (“off bilance sheet”;
  • Altissima visibilità dell’operazione.

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