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Affitti


La Locazione

Cos'è la locazione

L'art. 1571 del codice civile definisce la locazione come quel contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a fare godere all'altra (conduttore) un bene immobile, per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (canone di locazione).
- In primo luogo, quindi, la locazione immobiliare si configura come un contratto, vale a dire come un accordo consensuale tra le parti;
- soggetti della locazione sono il locatore, vale a dire colui che cede in godimento l'immobile (normalmente è il proprietario dell'immobile, ma potrebbe anche essere l'usufruttuario o, comunque, colui che ne ha la piena disponibilità) e il conduttore (o locatario) che prende in consegna l'immobile e che si impegna a corrispondere un determinato canone.
Il codice civile prevede alcune disposizioni che disciplinano la locazione in generale; le varie tipologie di contratto di locazione sono poi regolate da specifiche leggi ordinarie.



Gli obblighi del locatore

L'articolo 1575 del codice civile indica in via generale i doveri principali che il locatore assume con la firma del contratto di locazione:
1) obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione: l'obbligazione più intuitiva e immediata che sorge a carico del locatore è quella di consegnare al conduttore l'immobile oggetto del contratto di locazione, tramite la consegna delle chiavi; l'immobile, inoltre, deve trovarsi in buono stato, vale a dire in condizioni da poter essere subito utilizzato;
2) obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso pattuito: il locatore deve inoltre garantire al conduttore l'utilizzo dell'immobile, per l'uso convenuto, durante l'intero corso della locazione; pertanto, chi concede in locazione un appartamento, deve garantire la possibilità di abitarlo fino al termine della locazione; da ciò deriva l'obbligo del locatore di eseguire nell'immobile tutte le opere e le riparazioni che si rendano necessarie per mantenerlo in buono stato locativo; in particolare, sono a carico del locatore tutte le opere di straordinaria manutenzione (mentre sono di competenza del conduttore le opere di piccola e ordinaria manutenzione);
3) obbligo di garantire il pacifico godimento del bene durante tutto il corso della locazione: il locatore non può compiere sul bene locato opere che ne diminuiscano il godimento da parte del conduttore (ad esempio, lavori di una certa entità che impediscano al conduttore di abitare l'appartamento locato per un certo periodo); inoltre il locatore è tenuto a garantire il conduttore da interventi di terzi che pretendano di avere diritti sull'immobile (il locatore deve quindi assicurare che non esistano terze persone che possano reclamare la disponibilità dell'immobile per effetto, ad esempio, di un precedente contratto di locazione).




Gli obblighi del conduttore

Gli obblighi fondamentali assunti dal conduttore sono sanciti dall'articolo 1587 del codice civile:
1) obbligo di prendere in consegna la cosa ed utilizzarla osservando la diligenza del buon padre di famiglia: il conduttore non solo deve prendere in consegna l'immobile (ritirandone le chiavi per poter dare inizio al rapporto di locazione), ma è tenuto ad utilizzarlo seguendo la regola comportamentale di diligenza; deve quindi goderne in maniera oculata ed è tenuto ad eseguire con tempestività tutte le opere di ordinaria manutenzione che si rendano necessarie, oltre a riparare i danni eventualmente arrecati per sua diretta responsabilità;
2) obbligo di pagare il corrispettivo nei termini convenuti: il conduttore è naturalmente tenuto a versare al locatore il canone pattuito, come contropartita del godimento del bene; il pagamento dovrà avvenire entro la scadenza mensile convenuta e con le modalità pattuite (a mezzo assegno, oppure a mezzo bonifico bancario o direttamente al domicilio del locatore).
L'articolo 1590 del codice civile stabilisce poi un terzo obbligo fondamentale del conduttore:
3) obbligo di restituire la cosa locata nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, salvo il deterioramento d'uso: il conduttore ha l'obbligo di riconsegnare le chiavi dell'immobile allo scadere della locazione, provvedendo all'eventuale riparazione dei danni arrecati; il conduttore non è tuttavia tenuto a ripristinare lo stato dell'immobile qualora il deterioramento rilevato sia causato dal semplice e normale utilizzo dell'immobile.


Elementi principali del contratto di locazione

Gli elementi e istituti principali del contratto di locazione, che è possibile individuare in ciascun contratto, indipendentemente dalla tipologia dello stesso, sono:
- la durata: la durata del contratto di locazione è normalmente stabilita dalla legge, che può definire un termine minimo di durata (ad esempio durata minima di 4 anni per i contratti ad uso abitativo), oppure un termine minimo e uno massimo entro il quale le parti concordano la durata da attribuire al rapporto di locazione (ad esempio durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi per i contratti di natura transitoria); in ogni caso il contratto di locazione non potrà avere durata superiore al limite massimo di 30 anni fissato dal codice civile;
- il rinnovo: il contratto può prevedere un rinnovo tacito, salvo disdetta che ciascuna delle parti può inviare all'altra entro un dato termine di preavviso (ad esempio, il contratto ad uso abitativo di 4 anni prevede il rinnovo tacito di altri 4 anni se non viene inviata disdetta); in alternativa il contratto può essere "a termine", escludendo cioè il tacito rinnovo e intendendosi definitivamente scaduto alla data di cessazione della locazione;
- le modalità di disdetta: la legge prevede inoltre tempi e modalità che consentono alle parti di recedere dal contratto di locazione; generalmente, mentre al locatore non è consentito di disdettare il contratto prima che questo giunga a scadenza, il conduttore ha invece facoltà di recesso anche nel corso della locazione;
- il canone: il canone di locazione può essere libero, cioè soggetto alla contrattazione delle parti, oppure concordato, vale a dire determinato in base a parametri e criteri stabiliti per legge;
- l'aggiornamento del canone: il canone di locazione stabilito in contratto può subire, nel corso della locazione, aggiornamenti e variazioni; generalmente il canone viene aggiornato sulla base dell'aumento del costo della vita accertato dall'ISTAT;
- il deposito cauzionale: si tratta di una somma che il conduttore versa al locatore al momento della stipula del contratto di locazione, a titolo di garanzia per il rispetto di tutte le obbligazioni contrattuali; tale somma va restituita al termine del rapporto di locazione, dopo aver verificato lo stato di riconsegna dell'immobile e l'adempimento degli altri obblighi (pagamento del canone e degli oneri accessori, ecc.) con la possibilità del locatore di trattenere la somma eventualmente necessaria al risarcimento di eventuali danni o mancati pagamenti; in alcuni casi la legge stabilisce che il deposito cauzionale non possa superare le tre mensilità di canone;
- gli oneri accessori: sono oneri accessori le spese per le utenze (normalmente pagate dal conduttore direttamente ai fornitori previa intestazione dei contatori) e le spese condominiali; queste ultime sono ripartite addebitando al conduttore le spese di ordinaria amministrazione e gli oneri relativi alla fornitura dei servizi comuni (servizio di pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell'ascensore, manutenzione del giardino, ecc.) mentre rimangono a carico del locatore le spese per le opere di straordinaria manutenzione (ad esempio le spese per l'eventuale rifacimento della facciata, per la sostituzione dell'ascensore, ecc.);
- le spese di riparazione e di manutenzione: seguendo lo stesso criterio appena esposto le spese per le riparazioni che riguardano la singola unità immobiliare sono ripartite attribuendo al conduttore quelle di ordinaria manutenzione e al locatore quelle di manutenzione straordinaria.

Quadro generale delle categorie


1 - Immobili a destinazione ordinaria
Gruppo A
A/1 - abitazione di tipo signorile
A/2 - abitazione di tipo civile
A/3 - abitazione di tipo economico
A/4 - abitazioni di tipo popolare
A/5 - abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 - abitazioni di tipo rurale
A/7 - abitazioni in villini
A/8 - abitazioni in ville
A/9 - castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10 - uffici e studi privati
A/11 - abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (rifugi di montagna, trulli, baite).

Gruppo B
B/1 - collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme
B/2 - case di cura e ospedali (se non hanno fini di lucro, altrimenti vanno in categoria D/4)
B/3 - prigioni e riformatori
B/4 - uffici pubblici (municipio, ecc.)
B/5 - scuole, laboratori scientifici
B/6 - biblioteche, pinacoteche, musei, galleria, accademia
B/7 - cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti
B/8 - magazzini sotterranei per depositi derrate.
Gruppo C
C/1 - negozi e botteghe
C/2 - magazzini e locali in deposito
C/3 - laboratori per arti e mestieri
C/4 - fabbricati e locali per esercizi sportivi (se non hanno fini di lucro)
C/5 - stabilimenti balneari e di acque curative
C/6 - stalle, scuderie, rimesse, autorimesse
C/7 - tettoie, chiuse od aperte
2 - Immobili a destinazione speciale
Gruppo D
D/1 - opifici
D/2 - alberghi
D/3 - teatri, cinematografi, sale per concerti, spettacoli e simili
D/4 - case di cura e ospedali
D/5 - istituti di credito, cambio ed assicurazione
D/6 - fabbricati e locali per esercizi sportivi
D/7 - fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/8 - fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/9 - edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
3 - Immobili a destinazione particolare
Gruppo E
E/1 - stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
E/2 - ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3 - costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche (edicole per giornali, pese pubbliche, chioschi, ecc)
E/4 - recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercato, posteggio bestiame, ecc.)
E/5 - fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 - fari semafori, torri per orologi comunali di uso pubblico
E/7 - fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti
E/8 - fabbricati e costruzioni cimiteriali
E/9 - edifici a destinazione particolare, non compresi nelle categorie precedenti.

Come si può notare l'attribuzione non è una operazione difficile. Forse la categoria più problematica da valutare è la A, in quanto il criterio di classificazione tipologica può variare, ma seguendo i concetti dell'Ufficio Tecnico Erariale non si dovrebbero incontrare difficoltà.
A/1 - Questa categoria distingueva le abitazioni in condomini di tipo patrizio, dotati di scala padronale con ascensore, impianto di riscaldamento autonomo o centrale e ubicati in zone di particolare pregio residenziale. La superficie media di questi appartamenti è generalmente superiore a 200 mq., con almeno tre servizi e doppi ingressi. Spesso dotati di servizi comuni speciali, con dipendenze come palestre, saune, campi da tennis.

A/2 - Categoria diffusasi nel dopoguerra, contraddistingue alloggi di tipo medio in fabbricati dotati di tutti i servizi con piccole aree a giardino. Le unità hanno, di media, consistenza superiore ai 4 vani con cucina e doppi servizi. Vi sono, peraltro, case di unità di piccole dimensioni che tuttavia sono poste in questa categoria perché site in zone di particolare pregio.

A/3 - Categoria diffusasi nel dopoguerra, oggi si tende a conglobarla nella categoria precedente. La caratteristica di queste unità è quella di abitazioni dotate di impianti, spesso con ascensore quando si supera il quarto piano, alloggi di piccole e medie dimensioni. A volte si può trovare anche il secondo bagno di servizio e le finiture sono di solito di media qualità.
A/4 - Categoria quasi scomparsa. La caratteristica di queste unità è quella di abitazioni modeste, con finiture al di sotto della media e di discreta consistenza.
A/5 - Si tratta di unità prive di servizi igienici propri, con locali non disimpegnati ed in genere con accesso da ballatoi esterni. Queste unità hanno consistenza anche modesta e rifiniture economiche, ma possono presentarsi con notevoli superfici.
A/6 - Questa categoria identifica i locali di abitazioni in precedenza usufruiti dai salariati al servizio dei proprietari terrieri (cascine).
A/7 - Abitazioni diffusesi nei piccoli centri. La loro caratteristica è quella di sorgere su lotti più o meno ampi, isolati o facenti parte di lottizzazioni più estese; a volte si presentano come costruzioni a schiera, ma sempre con area a giardino esclusivo.
A/8 - la caratteristica di queste unità è generalmente l'ubicazione in zone di particolare pregio residenziale, la dotazione di ampie aree scoperte esclusive a parco o giardino, la notevole consistenza, il grado di finitura molto accurato, con abitazione del custode.
A/9 - Categorie in cui rientrano le costruzioni di tipo patrizio, costituenti dimore storiche, dotate di parchi o dipendenze varie, generalmente soggette a vincolo artistico-storico.
A/10 - Queste unità debbono avere le caratteristiche strutturali di uffici, di norma sono prive di cucina, i servizi igienici sono privi di vasche da bagno, con antibagno dotati di lavandini e spogliatoi.
A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici di certe zone: rifugi di montagna, baite, trulli, masi, ecc.




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