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Affitti
La
Locazione
Cos'è
la locazione
L'art.
1571 del codice civile definisce la locazione come quel contratto con
il quale una parte (locatore) si obbliga a fare godere all'altra
(conduttore) un bene immobile, per un dato tempo, verso un
determinato corrispettivo (canone di locazione).
- In primo
luogo, quindi, la locazione immobiliare si configura come un
contratto, vale a dire come un accordo consensuale tra le parti;
-
soggetti della locazione sono il locatore, vale a dire colui che cede
in godimento l'immobile (normalmente è il proprietario
dell'immobile, ma potrebbe anche essere l'usufruttuario o, comunque,
colui che ne ha la piena disponibilità) e il conduttore (o
locatario) che prende in consegna l'immobile e che si impegna a
corrispondere un determinato canone.
Il codice civile prevede
alcune disposizioni che disciplinano la locazione in generale; le
varie tipologie di contratto di locazione sono poi regolate da
specifiche leggi ordinarie.
Gli
obblighi del locatore
L'articolo
1575 del codice civile indica in via generale i doveri principali che
il locatore assume con la firma del contratto di locazione:
1)
obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di
manutenzione: l'obbligazione più intuitiva e immediata che
sorge a carico del locatore è quella di consegnare al
conduttore l'immobile oggetto del contratto di locazione, tramite la
consegna delle chiavi; l'immobile, inoltre, deve trovarsi in buono
stato, vale a dire in condizioni da poter essere subito
utilizzato;
2) obbligo di mantenere la cosa locata in stato da
servire all'uso pattuito: il locatore deve inoltre garantire al
conduttore l'utilizzo dell'immobile, per l'uso convenuto, durante
l'intero corso della locazione; pertanto, chi concede in locazione un
appartamento, deve garantire la possibilità di abitarlo fino
al termine della locazione; da ciò deriva l'obbligo del
locatore di eseguire nell'immobile tutte le opere e le riparazioni
che si rendano necessarie per mantenerlo in buono stato locativo; in
particolare, sono a carico del locatore tutte le opere di
straordinaria manutenzione (mentre sono di competenza del conduttore
le opere di piccola e ordinaria manutenzione);
3) obbligo di
garantire il pacifico godimento del bene durante tutto il corso della
locazione: il locatore non può compiere sul bene locato opere
che ne diminuiscano il godimento da parte del conduttore (ad esempio,
lavori di una certa entità che impediscano al conduttore di
abitare l'appartamento locato per un certo periodo); inoltre il
locatore è tenuto a garantire il conduttore da interventi di
terzi che pretendano di avere diritti sull'immobile (il locatore deve
quindi
assicurare che non esistano terze persone che possano reclamare la
disponibilità dell'immobile per effetto, ad esempio, di un
precedente contratto di locazione).
Gli
obblighi del conduttore
Gli
obblighi fondamentali assunti dal conduttore sono sanciti
dall'articolo 1587 del codice civile:
1) obbligo di prendere in
consegna la cosa ed utilizzarla osservando la diligenza del buon
padre di famiglia: il conduttore non solo deve prendere in consegna
l'immobile (ritirandone le chiavi per poter dare inizio al rapporto
di locazione), ma è tenuto ad utilizzarlo seguendo la regola
comportamentale di diligenza; deve quindi goderne in maniera oculata
ed è tenuto ad eseguire con tempestività tutte le opere
di ordinaria manutenzione che si rendano necessarie, oltre a riparare
i danni eventualmente arrecati per sua diretta responsabilità;
2)
obbligo di pagare il corrispettivo nei termini convenuti: il
conduttore è naturalmente tenuto a versare al locatore il
canone pattuito, come contropartita del godimento del bene; il
pagamento dovrà avvenire entro la scadenza mensile convenuta e
con le modalità pattuite (a mezzo assegno, oppure a mezzo
bonifico bancario o direttamente al domicilio del
locatore).
L'articolo 1590 del codice civile stabilisce poi un
terzo obbligo fondamentale del conduttore:
3) obbligo di
restituire la cosa locata nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta,
salvo il deterioramento d'uso: il conduttore ha l'obbligo di
riconsegnare le chiavi dell'immobile allo scadere della locazione,
provvedendo all'eventuale riparazione dei danni arrecati; il
conduttore non è tuttavia tenuto a ripristinare lo stato
dell'immobile qualora il deterioramento rilevato sia causato dal
semplice e normale utilizzo dell'immobile.
Elementi
principali del contratto di locazione
Gli
elementi e istituti principali del contratto di locazione, che è
possibile individuare in ciascun contratto, indipendentemente dalla
tipologia dello stesso, sono:
- la durata: la durata del contratto
di locazione è normalmente stabilita dalla legge, che può
definire un termine minimo di durata (ad esempio durata minima di 4
anni per i contratti ad uso abitativo), oppure un termine minimo e
uno massimo entro il quale le parti concordano la durata da
attribuire al rapporto di locazione (ad esempio durata minima di 1
mese e massima di 18 mesi per i contratti di natura transitoria); in
ogni caso il contratto di locazione non potrà avere durata
superiore al limite massimo di 30 anni fissato dal codice civile;
-
il rinnovo: il contratto può prevedere un rinnovo tacito,
salvo disdetta che ciascuna delle parti può inviare all'altra
entro un dato termine di preavviso (ad esempio, il contratto ad uso
abitativo di 4 anni prevede il rinnovo tacito di altri 4 anni se non
viene inviata disdetta); in alternativa il contratto può
essere "a termine", escludendo cioè il tacito
rinnovo e intendendosi definitivamente scaduto alla data di
cessazione della locazione;
- le modalità di disdetta: la
legge prevede inoltre tempi e modalità che consentono alle
parti di recedere dal contratto di locazione; generalmente, mentre al
locatore non è consentito di disdettare
il contratto prima che questo giunga a scadenza, il conduttore ha
invece facoltà di recesso anche nel corso della locazione;
-
il canone: il canone di locazione può essere libero, cioè
soggetto alla contrattazione delle parti, oppure concordato, vale a
dire determinato in base a parametri e criteri stabiliti per legge;
- l'aggiornamento del canone: il canone di locazione stabilito in
contratto può subire, nel corso della locazione, aggiornamenti
e variazioni; generalmente il canone viene aggiornato sulla base
dell'aumento del costo della vita accertato dall'ISTAT;
- il
deposito cauzionale: si tratta di una somma che il conduttore versa
al locatore al momento della stipula del contratto di locazione, a
titolo di garanzia per il rispetto di tutte le obbligazioni
contrattuali; tale somma va restituita al termine del rapporto di
locazione, dopo aver verificato lo stato di riconsegna dell'immobile
e l'adempimento degli altri obblighi (pagamento del canone e degli
oneri accessori, ecc.) con la possibilità del locatore di
trattenere la somma eventualmente necessaria al risarcimento di
eventuali danni o mancati pagamenti; in alcuni casi la legge
stabilisce che il deposito cauzionale non possa superare le tre
mensilità di canone;
- gli oneri accessori: sono oneri
accessori le spese per le utenze (normalmente pagate dal conduttore
direttamente ai fornitori previa intestazione dei contatori) e le
spese condominiali; queste ultime sono ripartite addebitando al
conduttore le spese di ordinaria amministrazione e gli oneri relativi
alla fornitura dei servizi comuni (servizio di pulizia, funzionamento
e ordinaria manutenzione dell'ascensore, manutenzione del giardino,
ecc.) mentre rimangono a carico del locatore le spese per le opere di
straordinaria manutenzione (ad esempio le spese per l'eventuale
rifacimento della facciata, per la sostituzione dell'ascensore,
ecc.);
- le spese di riparazione e di manutenzione: seguendo lo
stesso criterio appena esposto le spese per le riparazioni che
riguardano la singola unità immobiliare sono ripartite
attribuendo al conduttore quelle di ordinaria manutenzione e al
locatore quelle di manutenzione straordinaria.
Quadro
generale delle categorie
1
- Immobili a destinazione ordinaria
Gruppo A
A/1 - abitazione
di tipo signorile
A/2 - abitazione di tipo civile
A/3 -
abitazione di tipo economico
A/4 - abitazioni di tipo popolare
A/5
- abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6 - abitazioni di tipo
rurale
A/7 - abitazioni in villini
A/8 - abitazioni in
ville
A/9 - castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o
storici
A/10 - uffici e studi privati
A/11 - abitazioni ed
alloggi tipici dei luoghi (rifugi di montagna, trulli, baite).
Gruppo
B
B/1 - collegi e convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi,
ospizi, conventi, seminari, caserme
B/2 - case di cura e ospedali
(se non hanno fini di lucro, altrimenti vanno in categoria D/4)
B/3
- prigioni e riformatori
B/4 - uffici pubblici (municipio,
ecc.)
B/5 - scuole, laboratori scientifici
B/6 - biblioteche,
pinacoteche, musei, galleria, accademia
B/7 - cappelle ed oratori
non destinati all'esercizio pubblico dei culti
B/8 - magazzini
sotterranei per depositi derrate.
Gruppo C
C/1 - negozi e
botteghe
C/2 - magazzini e locali in deposito
C/3 - laboratori
per arti e mestieri
C/4 - fabbricati e locali per esercizi
sportivi (se non hanno fini di lucro)
C/5 - stabilimenti balneari
e di acque curative
C/6 - stalle, scuderie, rimesse,
autorimesse
C/7 - tettoie, chiuse od aperte
2 - Immobili a
destinazione speciale
Gruppo D
D/1 - opifici
D/2 -
alberghi
D/3 - teatri, cinematografi, sale per concerti,
spettacoli e simili
D/4 - case di cura e ospedali
D/5 -
istituti di credito, cambio ed assicurazione
D/6 - fabbricati e
locali per esercizi sportivi
D/7 - fabbricati costruiti o adattati
per le speciali esigenze di una attività industriale e non
suscettibili di destinazione diversa senza radicali
trasformazioni
D/8 - fabbricati costruiti o adattati per le
speciali esigenze di una attività commerciale e non
suscettibili di destinazione diversa senza radicali
trasformazioni
D/9 - edifici galleggianti o sospesi assicurati a
punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio.
3 -
Immobili a destinazione particolare
Gruppo E
E/1 - stazioni
per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
E/2 -
ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3 - costruzioni
e fabbricati per speciali esigenze pubbliche (edicole per giornali,
pese pubbliche, chioschi, ecc)
E/4 - recinti chiusi per speciali
esigenze pubbliche (mercato, posteggio bestiame, ecc.)
E/5 -
fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 - fari
semafori, torri per orologi comunali di uso pubblico
E/7 -
fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti
E/8 -
fabbricati e costruzioni cimiteriali
E/9 - edifici a destinazione
particolare, non compresi nelle categorie precedenti.
Come
si può notare l'attribuzione non è una operazione
difficile. Forse la categoria più problematica da valutare è
la A, in quanto il criterio di classificazione tipologica può
variare, ma seguendo i concetti dell'Ufficio Tecnico Erariale non si
dovrebbero incontrare difficoltà.
A/1 - Questa categoria
distingueva le abitazioni in condomini di tipo patrizio, dotati di
scala padronale con ascensore, impianto di riscaldamento autonomo o
centrale e ubicati in zone di particolare pregio residenziale. La
superficie media di questi appartamenti è generalmente
superiore a 200 mq., con almeno tre servizi e doppi ingressi. Spesso
dotati di servizi comuni speciali, con dipendenze come palestre,
saune, campi da tennis.
A/2
- Categoria diffusasi nel dopoguerra, contraddistingue alloggi di
tipo medio in fabbricati dotati di tutti i servizi con piccole aree a
giardino. Le unità hanno, di media, consistenza superiore ai 4
vani con cucina e doppi servizi. Vi sono, peraltro, case di unità
di piccole dimensioni che tuttavia sono poste in questa categoria
perché site in zone di particolare pregio.
A/3
- Categoria diffusasi nel dopoguerra, oggi si tende a conglobarla
nella categoria precedente. La caratteristica di queste unità
è quella di abitazioni dotate di impianti, spesso con
ascensore quando si supera il quarto piano, alloggi di piccole e
medie dimensioni. A volte si può trovare anche il secondo
bagno di servizio e le finiture sono di solito di media qualità.
A/4
- Categoria quasi scomparsa. La caratteristica di queste unità
è quella di abitazioni modeste, con finiture al di sotto della
media e di discreta consistenza.
A/5 - Si tratta di unità
prive di servizi igienici propri, con locali non disimpegnati ed in
genere con accesso da ballatoi esterni. Queste unità hanno
consistenza anche modesta e rifiniture economiche, ma possono
presentarsi con notevoli superfici.
A/6 - Questa categoria
identifica i locali di abitazioni in precedenza usufruiti dai
salariati al servizio dei proprietari terrieri (cascine).
A/7 -
Abitazioni diffusesi nei piccoli centri. La loro caratteristica è
quella di sorgere su lotti più o meno ampi, isolati o facenti
parte di lottizzazioni più estese; a volte si presentano come
costruzioni a schiera, ma sempre con area a giardino esclusivo.
A/8
- la caratteristica di queste unità è generalmente
l'ubicazione in zone di particolare pregio residenziale, la dotazione
di ampie aree scoperte esclusive a parco o giardino, la notevole
consistenza, il grado di finitura molto accurato, con abitazione del
custode.
A/9 - Categorie in cui rientrano le costruzioni di tipo
patrizio, costituenti dimore storiche, dotate di parchi o dipendenze
varie, generalmente soggette a vincolo artistico-storico.
A/10 -
Queste unità debbono avere le caratteristiche strutturali di
uffici, di norma sono prive di cucina, i servizi igienici sono privi
di vasche da bagno, con antibagno dotati di lavandini e
spogliatoi.
A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici di certe zone:
rifugi di montagna, baite, trulli, masi, ecc.
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